W lipcu 2018 roku Sejm i Senat uchwaliły ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa o przekształceniu), która wczoraj została podpisana przez Prezydenta.
Dla osób będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości niesie ona spore korzyści. Na czym będzie polegało prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność? Kiedy wejdą
w życie zmiany? Jakie opłaty trzeba uwzględnić? Zapraszamy do zapoznania się z opracowaniem.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – kto skorzysta?
Przekształcenie nastąpi 1 stycznia 2019 roku, z mocy samego prawa. Obejmie nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanych komercyjnie, czy niezabudowanych nie będzie podlegało zmianom. Natomiast właściciele mieszkań lub domów, którzy są jednocześnie użytkownikami wieczystymi gruntów (współużytkownikami wieczystymi), staną się z mocy prawa ich właścicielami (współwłaścicielami). Przekształcenie użytkowania wieczystego obejmie w myśl ustawy nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz mieszkalnymi wielorodzinnymi – jeśli lokali mieszkalnych w tych budynkach jest co najmniej 50%. Do przekształcenia dojdzie również wówczas, gdy wraz z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, na gruntach wzniesiono budynki gospodarcze, garaże, inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Jeśli jesteście Państwo współużytkownikami wieczystymi gruntu w określonym ułamku, staniecie się w tej samej części współwłaścicielami.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – jakie koszty.
W zamian za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, właściciele gruntów zobligowani będą uiszczać tzw. opłatę przekształceniową przez okres 20 lat.
Wysokość opłaty odpowiadać będzie opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Właściciel będzie mógł również wnieść opłatę jednorazowo, przy czym musi zgłosić taki zamiar właściwemu organowi na piśmie. Plusem takiego rozwiązania będzie możliwość uiszczenia opłaty w kwocie naliczonej w dacie składania wniosku i uniknięcia ryzyka waloryzacji opłaty w okresie jej spłaty. Dodatkowo jednorazowe wniesienie opłaty przez właściciela nieruchomości, która przed 1 stycznia 2019 roku stanowiła własność Skarbu Państwa, będzie premiowane bonifikatą wynoszącą:
- 60% – w przypadku wniesienia opłaty w roku, w którym nastąpiło przekształcenie,
- 50% – w przypadku wniesienia opłaty w drugim roku od przekształcenia,
- 40% – w przypadku wniesienia opłaty w trzecim roku od przekształcenia,
- 30% – w przypadku wniesienia opłaty w czwartym roku od przekształcenia,
- 20% – w przypadku wniesienia opłaty w piątym roku od przekształcenia,
- 10% – w przypadku wniesienia opłaty w szóstym roku od przekształcenia.
Niestety bonifikaty są obligatoryjne jedynie w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa. W przypadku gruntów stanowiących obecnie własność samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) o przyznaniu ewentualnej bonifikaty i jej wysokości decyduje jednostka samorządu terytorialnego. Wydaje się to niesprawiedliwe, jednak z drugiej strony – jak argumentują autorzy ustawy – Ustawa nie może ingerować w uprawnienia samorządu terytorialnego, który w dacie jej wejścia w życie jest właścicielem gruntów. Ustawodawca może tylko przekonywać gminy, powiaty i województwa do stosowania systemu bonifikat. Decyzję podejmował będzie samorząd.
Jeśli nowy właściciel nie zapłaci w/w opłaty przekształceniowej jednorazowo, może ona także wzrastać wskutek waloryzacji w okresie jej wnoszenia, tj. w podstawowym okresie 20 lat.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – wpis w księdze wieczystej.
Ujawnienie zmiany tytułu prawnego do nieruchomości – z prawa użytkowania wieczystego na prawo własności – następowało będzie na podstawie zaświadczenia. Zaświadczenie to wydawał będzie:
- starosta w przypadku gruntów będących przed 1 stycznia 2019 roku własnością Skarbu Państwa,
- wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu, zarząd województwa – w przypadku gruntów będących przed 1 stycznia 2019 roku własnością jednostek samorządu terytorialnego,
- w określonych w ustawie przypadkach – dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mieni Wojskowego, dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA.
Zaświadczenie stanowiło będzie nie tylko podstawę do wpisu w księdze wieczystej ujawnienia prawa własności gruntu, ale także – wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zaświadczenie właściwy organ przekaże sądowi wieczystoksięgowemu w terminie 14 dni od dnia wydania. Wpis
w księdze wieczystej następował będzie z urzędu, czyli bez wniosku nowego właściciela. Treść wpisu będzie mogła być kwestionowana przez nowego właściciela, ustawodawca wprowadza specjalny tryb składania wniosku o ustalenie.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – sprzedaż nieruchomości.
Odpowiadając na pytania naszych klientów sprzedaż nieruchomości zabudowanej na cele mieszkalne, która stanie się 1 stycznia 2019 roku własnością (przedmiotem współwłasności) właściciela budynku mieszkalnego (lokalu w budynku wielorodzinnym) nie będzie podlegała szczególnym ograniczeniom. Jednak w przypadku, gdy właściciel zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości zanim ureguluje opłatę przekształceniową, nowy właściciel zobligowany będzie do jej poniesienia.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – czego się obawiać.
Z całych sił popieram ideę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednak w praktyce kwestie związane z opłatą przekształceniową, jej wysokością i ewentualną aktualizacją jej wysokości – zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości będących obecnie własnością samorządu terytorialnego, może być źródłem problemów prawnych. Może również okazać się, że konieczne będzie zaskarżenie uchwały jednostki samorządu terytorialnego dotyczących wysokości bonifikat.
W konkretnych sytuacjach warto więc rozważyć indywidualną konsultację prawną.
