Odbiór mieszkania i przeniesienie własności to dwa odrębne etapy zakupu nieruchomości od dewelopera. Choć mogą odbywać się w niewielkim odstępie czasu, nie należy ich ze sobą utożsamiać. Odbiór służy przede wszystkim sprawdzeniu stanu technicznego lokalu i zgłoszeniu ewentualnych wad, natomiast przeniesienie własności następuje w formie aktu notarialnego i powoduje, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości. W przypadku umowy deweloperskiej przepisy przewidują konkretną kolejność – odbiór lokalu poprzedza przeniesienie własności na nabywcę.
Co następuje najpierw – odbiór czy akt notarialny?
Najpierw odbywa się odbiór mieszkania. Zgodnie z ustawą deweloperską przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór może odbyć się po spełnieniu wymaganych warunków dotyczących zakończenia budowy i dopuszczenia obiektu do użytkowania.
Dopiero później strony zawierają umowę przenoszącą własność. Odbywa się to u notariusza, a dokładny termin powinien wynikać z zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Ustawa wymaga, aby wskazywała ona zarówno termin przeniesienia praw na nabywcę, jak i informacje dotyczące odbioru lokalu.
Czym różni się odbiór od przeniesienia własności?
Różnica dotyczy przede wszystkim celu i skutków obu czynności.
| Etap | Co oznacza? |
| Odbiór techniczny | Sprawdzenie stanu mieszkania i możliwość zgłoszenia wad |
| Protokół odbioru | Udokumentowanie przebiegu odbioru i wykrytych nieprawidłowości |
| Usuwanie usterek | Deweloper zajmuje stanowisko wobec zgłoszonych wad i usuwa uznane nieprawidłowości |
| Przeniesienie własności | Nabywca staje się właścicielem nieruchomości |
| Akt notarialny | Formalizuje przeniesienie własności lokalu |
Sam odbiór techniczny nie powoduje więc jeszcze, że mieszkanie staje się własnością kupującego. Jest natomiast niezwykle istotnym etapem poprzedzającym finalizację całej transakcji.
Co sprawdzić podczas odbioru mieszkania?
Podczas odbioru warto zweryfikować zgodność mieszkania z umową, projektem oraz określonym standardem wykonania. Kontroli powinny podlegać między innymi ściany, tynki, posadzki, okna, drzwi, instalacje oraz wentylacja. Warto również wykonać pomiary powierzchni i sprawdzić piony, poziomy oraz kąty.
Wszystkie zauważone nieprawidłowości należy dokładnie opisać w protokole. Zgodnie z aktualnymi przepisami nabywca może zgłosić w nim wady lokalu, a deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie informacji o ich uznaniu albo odmowie uznania wraz z uzasadnieniem. Uznane wady powinny zostać usunięte co do zasady w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.
Czy usterki muszą zostać usunięte przed przeniesieniem własności?
Samo stwierdzenie wad podczas odbioru nie oznacza automatycznie, że nie może dojść do podpisania aktu notarialnego. Znaczenie ma między innymi rodzaj stwierdzonych nieprawidłowości oraz przebieg procedury odbiorowej.
Przepisy przewidują także możliwość zgłoszenia wady zauważonej już po odbiorze, ale jeszcze przed zawarciem z deweloperem umowy przenoszącej prawa na nabywcę. Oznacza to, że warto kontrolować stan mieszkania również w okresie pomiędzy odbiorem technicznym a wizytą u notariusza.
Dlaczego warto dokładnie sprawdzić lokal przed aktem notarialnym?
Odbiór techniczny daje nabywcy możliwość szczegółowego sprawdzenia nieruchomości w momencie, gdy ewentualne nieprawidłowości można dokładnie udokumentować i zgłosić deweloperowi. Nie warto więc traktować go jako formalności poprzedzającej otrzymanie mieszkania.
Szczególnie przy pierwszym zakupie nieruchomości pomocne może być wsparcie specjalisty. Pewny Lokal.pl to marka zajmująca się profesjonalnymi odbiorami technicznymi mieszkań i domów od deweloperów, podczas których inżynierowie wykorzystują specjalistyczny sprzęt do wykrywania usterek i nieprawidłowości. Dzięki takiej kontroli nabywca może uzyskać dokładniejszy obraz stanu lokalu jeszcze przed zakończeniem całego procesu zakupu.
Czy przekazanie kluczy oznacza już przeniesienie własności?
Nie należy automatycznie łączyć tych dwóch czynności. Przekazanie kluczy oznacza przede wszystkim uzyskanie fizycznego dostępu do mieszkania, natomiast prawo własności jest przenoszone w ramach odpowiedniej umowy zawieranej w formie aktu notarialnego.
Dlatego przed odbiorem warto dokładnie przeczytać umowę deweloperską i sprawdzić, kiedy przewidziano odbiór techniczny, wydanie lokalu oraz zawarcie umowy przenoszącej własność.
Podsumowanie
W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera najpierw odbywa się odbiór techniczny, a następnie przeniesienie własności. Są to dwa odrębne etapy: podczas pierwszego kupujący kontroluje stan lokalu i zgłasza wady, natomiast podczas drugiego dochodzi do formalnego przeniesienia prawa własności. Odbioru nie warto więc przeprowadzać pobieżnie. Dokładna kontrola mieszkania jeszcze przed finalizacją transakcji pozwala wychwycić nieprawidłowości i odpowiednio je udokumentować.
